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一手房當二手房賣 備案價219萬卻從銀行貸出617萬
龍崗“綠色滿庭芳”被投訴估價過高且違規銷售，律師指出“高評高貸”有違國傢金融政策，涉嫌騙貸
來源：南方都市報
王先生在龍崗樓盤“綠色滿庭芳”買瞭一套160平方米的復式房，成交過程十分古怪。在擔保公司遊說下，他兩月內他簽瞭3份交易合同，而且是先簽二手合同再簽一手合同；該房在規土部門按一手合同以219萬元備案，而銷售時卻按二手房估價高達898萬元，銀行按此估價貸出617萬元。
王先生稱，他之所以願扛高額貸款，是因為擔保公司還承諾再幫他辦裝修貸和汽車貸，用以抵房款，可後來這些都沒有辦成，他已無力承擔月供。事後買傢自行請估價公司估價發現該房產總兒童雞精價不到500萬元，南都記者咨詢多個估價公司也被告知該樓盤單價3萬元左右。
據瞭解，“綠色滿庭芳”其他的買傢也遇上瞭這種一手房當二手房買、按高估價貸款的情況，經手的銀行均為深圳農村商業銀行的同一間分行。律師指出，高評高貸違反瞭國傢的金融信貸政策，損害瞭銀行的合法權益，在買傢套取貸款後無力償還或因房價下跌不願意還貸給銀行造成重大的損失後，有可能構成騙貸罪。
遊說：
50萬元撬動800萬元的房子
位於龍崗的樓盤綠色滿庭芳又名“瑞城禦林公館”，由深圳市綠色滿庭芳實業發展有限公司開發，早在2005年8月就取得預售資格，2016年作為不良資產交由擔保公司深圳佰利通置業有限公司（以下簡稱“佰利通”）重新包裝上市銷售，買傢王先生當年6月被中介介紹到這裡來看房。王先生說，當時佰利通公司員工介紹單價3.8萬元/平方米，他馬上交瞭5萬元定瞭一套122平方米的房子。一個月之後，中介告訴他房子“被搶瞭”，同一小區還有一套160平方米、總價850萬元的復式。“佰利通公司員工告訴我隻要交50萬元首付就能把那復式買下來，其房款都可以從銀行貸出來，如果不買，那先前交過的5萬元定金也不給退”。王先生稱總價、月供太貴，他無法負擔，佰利通員工則表示有其他辦法，除瞭按揭，還可以幫他另外辦裝修貸、購車貸，用來抵裝修款和月供。王先生“咬咬牙就買瞭”。
古怪：
先簽二手合同又簽一手合同
2016年7月28日，王先生簽瞭一份以850萬元成交的二手房買賣合同，此外還被要求簽瞭多份空白合同（協議）。當問到具體用途時，隻被擔保公司告知“是買房正常流程”，還把他的身份證、多張銀行卡收走。王先生還被告知，按政策一手房要給三成首付，按850萬元算是255萬元，他隻出50萬元，剩下的由佰利通墊付。沒多久，他就收到一筆由擔保公司佰利通員工蘇林志轉來的215萬元，大概在他賬上停留瞭半小時就轉走瞭。
2016年7月29日，開發商委托的深圳市國房土地房地產評估咨詢有限公司給出瞭房子的評估結果，稱所購房抵押價值為898萬元。其後，擔保公司要求王先生再簽瞭一份交易價格為882萬元的二手買賣合同。2016年8月12日，開發商深圳市綠色滿庭芳實業發展有限公司、王先生及深圳農村商業銀行三方簽瞭一份《二手樓交易資金委托監管協議》。而從最終取得的貸款來看，深圳農村商業銀行參考兒童雞精推薦瞭882萬元的合同批準貸款，共批準貸款617萬元。
簽瞭兩次二手合同之後，在2016年9月12日，擔保公司與王先生在規土委簽瞭一份《深圳市房地產買賣合同（一手現售）》，交易價格為219萬元。王先生困惑瞭：這房子怎麼又變一手瞭？
經調查，南都記者發現，王先生所購房產是先過戶，再遞交材料給深圳農村商業銀行申請貸款。此外，規土委官網信息查詢發現，該處房產仍為“初始登記”狀態（開發商現房銷售狀態）。
懸疑：
個人住宅按企業房產估算稅費
房產過戶後，王先生等著佰利通承諾的裝修貸款和汽車貸款，用來抵房款。但沒想到，“他們就說辦不瞭，也沒告訴我是什麼原因”。這下王先生撐不住瞭，他稱無法負擔月供要退房。幾翻折騰，擔保公司願意以662萬元的價格“回購”房產。
一套房子幾種價格，王先生很是困惑，為瞭解房子的實際價格，2017年4月他請瞭評估公司為房子估值。報告顯示，該處房產估值最高481萬元。他這才想到，自己是不是被騙瞭。再看開發商委托估價結果，該房凈值估價是400萬元，還有一筆498萬元的“預計轉讓稅費”，合在一起變成898萬元的高評估值。這筆498萬元“預計轉讓稅費”又是什麼？
南都記者致函采訪瞭負責這次估價的深圳市國房土地房地產評估咨詢有限公司，估價對象，即房產是在企業名下還是在個人名下，在計算預計轉讓稅費時區別很大，且相關扣減項目也不一樣。如果是在企業名下，根據國傢、政府等相關稅費繳納標準，預計轉讓稅費約為498萬元，其中土地增值稅約為450萬元。如果房子是在個人名下，作為個人住宅則免征土地增值稅，但需計算個人所得稅，這種情況下，王先生房產估價約為690萬元。
為何王先生作為個人住宅買的房子會按在企業名雞精何時喝下估算？記者未獲得答復。
被困：
還有其他買傢低首付買房
佰利通到底是什麼來頭？
王先生先前為首期支付的50萬元，分別轉入瞭4傢不同的公司賬下並拿到收據：深圳市環凱中盛投資發展有限公司、深圳環凱置業房地產有限公司、深圳佰利通置業發展有限公司。南都記者通過商用的企業征信系統查詢到，深圳市環凱中盛投資發展有限公司正是開發商深圳市綠色滿庭芳實業發展有限公司的投資人，也意味著，擔保公司深圳佰利通置業發展有限公司與開發商有某種關系。
通過佰利通買房的人不止王先生一人，來自香港的陳先生也是一個。起源是佰利通介紹陳先生和一位張小姐認識，張小姐無深圳購房資格，請他幫忙“借名買房”。經三方約定，張小姐出資50萬元作為首付款，以陳先生的名義購下綠色滿庭芳一處物業，事成後張小姐支付數萬元“借名費”給陳先生。隨後，與王先生的經歷相似，佰利通墊資200萬元左右再加上張小計的50萬元給陳先生付首付，答應可以幫他辦裝修貸、汽車貸。結果，後來裝修貸、汽車貸都沒辦下來，張小姐無力償還欠款，隻好暫時“出國旅遊”，陳先生一籌莫展：“她人跑瞭，佰利通公司說要‘回購’房子也沒動靜。”陳先生說妻子一直不同意他“借名買房”，現在“借名費”沒拿到還落瞭一身債，妻子要求離婚。
另外一位買傢龍先生也遇上瞭麻煩，他本無購房名額，佰利通稱能幫他搞定，還墊付首期。但一年快過去瞭，購房名額依然沒下來，龍先生先前出瞭70多萬元首付款，佰利通說要退也一直不見蹤影。
業內分析
擔保公司是為瞭套貸款？
南都記者通過業內人士瞭解到，王先生與佰利通的整個交易流程其實是“一手樓銷售按二手房買賣”的事件，中間還可能有故意為之的“高評高貸”。王先生所簽的3份合同：其中219萬元的一手銷售合同是交給規土委備案並計算稅費使用，850萬元的二手房買賣合同是雙方真實意願的體現，而882萬元的合同則是為瞭達到“高評高貸”的產物。簽過瞭一手合同，房子才能變成二手房，才有估價環節，才能賣到800多萬元。
以882萬元的二手買賣合同遞交銀行能取得617萬元的七成貸款，而王先生的50萬元首付與擔保公司的215萬元墊資款最後形成首付款，共計265萬元。而從銀行流水來看，215萬元墊資款經過王先生的賬戶後，最終還是回到擔保公司賬戶。
深圳另一擔保公司負責人劉先生表示，對於擔保公司來講現金流非常重要，佰利通的做法類似屬於“借名套現”，使用著從銀行放貸的617萬元，換來其他收益。這對於王先生來講，將要承擔個人征信風險及留下瞭一個購房記錄。
明顯“高評高貸”？
南都記者咨詢多個評估公司，目前綠色滿庭芳房產單價僅3萬元左右。“物業在企業名下，增值稅及附加，土地增值稅等等核實計算很高的”，深圳一房地產評估公司高層表示，銀行抵押目的評估報告需要預計將來處置時候需要繳納的稅費，所以一般都采取全扣稅模式。而且，銀行審批和放款部門可以綜合考慮企業征信情況，可以考慮土增或其他稅的單列，那樣凈值就可以高點，最終的評估值要看各傢評估機構以及各傢銀行的風控偏好。
深圳一擔保公司負責人陳小姐表示，擔保公司會收一些不良資產轉手賺差價，但通常不會將價格抬到這麼高，“杠桿加杠桿風險非常高，存在騙貸的可能”。佈吉一銀行行長告訴南都記者，一般“高評高貸”到八成就“不得瞭瞭”，王先生的情況一般的銀行基本上不可能做到。
部門、機構回應
規土委龍崗管理局
擔保公司是否違法，建議向金管部門反映
南都記者就綠色滿庭芳房產的交易案例采訪瞭多個部門。規土委龍崗管理局回復，“綠色滿庭芳”項目於2005年批準預售，2007年7月辦理建築物初始登記轉為現售。根據提供的一手房現售合同，賣方為“深圳市綠色滿庭芳實業發展有限公司”，買方為報料人。如發現該項目存在其它違法違規行為線索，該局將嚴厲查處。另外，對於估價一事，該局已轉估價協會對其進行認定，王先生房子包含瞭“約498萬元的預計轉讓稅費和約400萬元的評估凈值”，計算方法基本合理，不存在違規情況。關於擔保公司和銀行的行為是否涉嫌違法違規，建議向金融監管部門反映；如涉嫌金融詐騙行為，建議購房人向公安局舉報。
深圳市稽查局表示，當事人提及的買房糾紛事項，涉及買方賣方擔保方三方主體，資金流水與實際交易不一致、擔保貸款等金融業務、房地產調控政策等多個方面，是一個復雜的問題。深圳市價監局則回應：“我局將在職責范圍內配合委裡的各項工作。”
至於佰利通公司的企業登記信息，深圳市註冊局表示，經認真排查登記檔案後，其登記材料齊全，符合法律法規的規定。一個自然人是可以作為多傢公司的股東的。而一個自然人能夠擔任幾傢公司的法定代表人，目前並沒有明確限制。
至於深圳農村商業銀行為何根據898萬估價貸款，是否審查到位，南都記者分別給銀監局和農商行發去瞭采訪函，截至發稿時未收到回復。
律師說法
涉嫌騙取銀行貸款 一旦查實將被追究刑事責任
廣東華商律師事務所周爭鋒說：本案是典型的一手房的現售買賣，貸款卻走的是二手房的貸款流程。一手房交易中，銀行貸款認定的交易成交價是雙方在網簽合同備案登記價，買傢無法加杠桿辦理高評高貸。但把一手房的現售買賣，按照二手房的交易流程辦理銀行按揭貸款，就很容易加杠桿辦理高評高貸，雙方去銀行申請貸款時提交二手房的買賣合同，銀行審批貸款走的是二手房的流程，隻要評估價評得足夠高，高貸就不存在問題。拿到銀行的貸款承諾後，在辦理遞件過戶時，買傢拿上房產證和銀行簽訂抵押貸款合同，按照一手房的現售遞件過戶。
高評高貸違反瞭國傢的金融信貸政策，損害瞭銀行的合法權益，在買傢套取貸款後無力償還或因房價下跌不願意還貸給銀行造成重大的損失後，有可能構成騙取銀行貸款罪被追究刑事責任。對賣傢而言則存在，房產過戶後，銀行發現買傢存在高貸，有收不到尾款的法律風險，影響賣傢債權的順利實現。賣傢在合同簽訂後實際貸款過程中，用高貸不合法手段可能會被追究責任等理由，有關方拒絕配合辦理高貸，合理合法，在法律層面無可指責。
很多買傢喜歡冒險，總想用杠桿以小博大，問題是世事難料，按揭貸款能不能通過是由銀行決定的，銀行有自己一整套的監管流程，事實並不像買傢想的那樣可以萬無一失。在這樣操作的時候，就要考慮到萬一的情況，銀行的貸款審批有個抽查的環節，即便是抵押放貸以後貸款資金的流向也會被監控，銀行發現問題後會提前解除雙方的借款合同，要求買傢提前償還貸款。
建議不要盲目相信他人推薦的墊資公司的能量，做高評高貸前要有貸款不成功應該如何應對的考慮，不然一旦出現問題，想脫身很難。在所謂的“零首付”操作過程中買賣雙方都給墊資公司提供的有自己的銀行卡和全權公證委托書，在此情況下墊資公司行為的法律後果由買賣雙方承擔法律責任。無論最終買賣雙方交易進行是不是順利，買賣雙方的資金都由墊資公司掌握，墊資公司的收益總是能保障的，交易成功與否對他們沒有什麼影響。
購房貸款流程
2016年6月
王先生被遊說買850萬的房子。
2016年7月
王先生交瞭50萬首付款。2016年8月11日，王先生收到佰利通公司員工轉賬的215萬墊資款，到賬半小時後被轉走。按先前約定，應按三成給首付，王先生交瞭50萬之後，其餘由佰利通墊付。
2016年7月29日
深圳市綠色滿庭芳實業發展有限公司委托深圳市國房土地房地產評估咨詢有限公司評估該處房產，結果顯示，其抵押價值為898萬，從評估明細來看，這其中包含瞭約498萬的“預計轉讓稅費”和約400萬的“評估凈值”。
2016年9月12日
該處房產過戶到王先生名下；同時，擔保公司與王先生到規土部門備案，簽定一份《深圳市房地產買賣合同（一手現售）》，交易價格約219萬。
2016年9月28日
深圳農村商業銀行的《購房按揭貸款合同》顯示，銀行約定貸款617萬，正是882萬的七成；由此可見，購房流程上是“先過戶再申請銀行貸款”。
2016年9月30日
深圳農村商業銀行短信提示，王先生申請的617萬貸款已發放
2016年11月
被擔保公司告知裝修貸、汽車貸辦不下來。
2016年10月至2017年4月間
擔保公司未曾間斷向王先生追討215萬的墊資款，其間，王先生轉賬46萬到擔保公司指定的不同公司賬戶，至此連同此前的50萬定金共支出96萬，仍欠款100多萬。
2017年5月6日
經過協商，擔保公司承諾以662萬“回購”房產，退還王先生50萬元。
2017年5月8日
王先生公證委托擔保公司辦理過戶，自此滴雞精門市不瞭瞭之。
采寫：南都記者 馮少文
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